【2023年4月】尼崎市 土地売却相場・動向レポート

2-1.尼崎市及びその周辺で取引された土地の、直近半年の動向をまとめました。

2-2.尼崎市で売れる土地の条件　最新データとその半年前のデータを比較

参照：国土交通省 土地総合情報システム
参照：レインズ

3-1.最近のトピックス

3-1-1.成約件数上昇、取引価格低下

先月比で、成約件数はほぼ変わらりませんが、小さい土地でも地価が高めの取引が多く、1物件当たりの平均取引価格が前月比で約7.9％上昇しました。

ここ最近は、㎡単価が前年比を下回る月も増えてきましたが、近隣市よりは高い水準で推移している状況です。

周辺の状況が悪くても、立地条件や㎡数、売り出しの時期やタイミングなどがニーズに合えば相場より高く売れるケースも数多く存在しますので、お持ちの土地の価格を知りたい方は、無料で査定を行っておりますので、ぜひお問い合わせください。

3-1-2.最近の取引物件6件の立地・条件

3-1-3.富松町で物件をお探しです！

3-2.今後の予測

・梅田駅に行きやすい尼崎駅や塚口駅周辺の土地は注目度が高めです。

・3,000万円以下の土地は、売れ行きが良い傾向にあります。

・阪神線尼崎駅に近い開明町は、他地域と比べて面積200㎡以上の土地取引数が目立ちます。

4-1.市の成り立ち

明治7年（1874年）には官設鉄道が大阪・神戸間に開通し、現JR尼崎駅である神崎ステーションも開設されました。
続いて明治24年には尼崎・伊丹間を結ぶ川辺馬車鉄道が開通し、のちに摂津鉄道・阪鶴鉄道を経て、現在のJR宝塚線となりました。さらに明治38年には阪神電気鉄道本線、大正9年（1920）には阪神急行電鉄（阪急電鉄）神戸線・伊丹支線、昭和元年（1926）には阪神国道（国道2号線）が開通するなど、交通網が次々と整えられていきました。

昭和期に入ると、阪神沿線に加えて東海道線や阪急沿線にも、新たな住宅地開発が始まりました。

4-2.過去10年の推移

・「人口推移」について
昭和45年（1970年）以降減少し、総人口は長期にわたって減少が続いており、ピーク人口だった55万人から平成22（2010）年には45.4万人と、10万人減少しています。
全国と同様高齢化が進んでおり、平成12年（2000年）までは70％以上であった生産年齢人口の比率も平成22年（2010年）には64％まで低下し、高齢者の比率は急速な勢いで増加しています。

・「地域別の推移」について
中央地区の人口減少は歯止めがかかりつつありますが、昭和 45年（1970年）までに人口がピークを迎え、その後減少が続きました。大庄地区は過去15年で１万人減少するなど、地区によっては人口減少の幅が大きくなっています。

南部では戦後の高度経済成長期に毎年１万人程度の人口が流入し、その後、急減しました。当時の流入人口は若年層が中心であったことから、現在、その年代の人達が一斉に高齢化を迎えています。

北部は戦前から阪急沿線を中心とした住宅開発が進められたことに伴い、昭和50年（1975年）頃まで人口が急増し、その後も緩やかに増加していましたが、平成の初めに減少に転じました。

・「転入・転出」について
平成25年（2013年）の転入・転出の状況を見ると、20歳代前半が大幅に転入超過になっているのに対して、０～４歳と30歳代が大幅に転出超過になっており、いわゆる「子育て世帯」が西宮市や伊丹市などの近隣市に対して大幅に転出超過になってます。
30代前半の大幅な転出超過は近年緩和されつつありますが、子育て世帯の転出超過はの長年の課題です。

4-3.これからの推移の予測

大阪市内へのアクセスがよく、人気エリアの阪神 尼崎駅周辺、武庫之荘周辺、阪急 塚口駅周辺の土地の引き合いは続くと考えています。

2022年11月1日に、阪急神戸線武庫之荘駅〜西宮北口駅間に新駅設置が決定したので、この駅周辺への流入が予想されるので土地の引き合いは強くなると予測しています。

人口は、平成72年（2060年）に25.6万人まで減少すると見込まれます。

現在、死亡が出生を上回る自然減の状態にありますが合計特殊出生率は1.47 と全国（1.40）、兵庫県（1.38）と比べて高く、特に20歳代前半で高いのが特長です。
しかし今後は団塊ジュニア世代が一斉に40歳代となるため、出生数が大幅に減少することが見込まれます。

将来的な人口の減少と2022年から始まった生産緑地の解禁で、売り出しにでる土地の増加にともなう取引価格の下落が予想されるので、売却をお考えであれば早めの売却をおすすめします。

周辺の状況が悪くても、立地条件や㎡数、売り出しの時期やタイミングなどがニーズに合えば相場より高く売れるケースも数多く存在します。
土地売却のご相談や査定を無料で行いますので、何でもお気軽にご相談ください。

参照：尼崎市教育委員会事務局　社会教育部　歴史博物館
参照：尼崎市役所 総合政策局　政策部　都市政策課「尼崎版総合戦略」および「尼崎市人口ビジョン」