【尼崎市・伊丹市・豊中市】不動産相続マニュアル　相続手続きの流れと上手く進めるコツ

【相続発生からの流れと必要な手続き・任せられる主な専門家・手続き期限　一覧】

相続発生からの流れと必要な手続き	任せられる主な専門家	手続き期限
1. 遺言書の確認・遺言書の検認（公正証書遺言以外）	―	できるだけ速やかに
2. 法定相続人の確定	弁護士 司法書士 税理士 行政書士
3. 相続遺産調査
4. 遺産分割協議	弁護士のみ（代理交渉）
5. 限定承認・相続放棄の申述	弁護士のみ（代理申請可能） 司法書士（書類作成のみ可能）	相続を知った日から3ヵ月以内
6. 準確定申告（被相続人の所得税） ※被相続人が自営業・不動産所得があった場合等	税理士のみ	4ヵ月以内
7. 遺産分割協議書の作成 ※遺言書が無かった場合や複数人の相続人がいた場合 ※相続人が1人の場合は、遺産分割協議は不要です。	弁護士 司法書士 行政書士	10ヵ月以内
8. 相続税申告	税理士のみ
9. 遺留分侵害額請求 ※トラブルがあった場合のみ	弁護士のみ	1年以内
10. 相続登記（不動産のみ）手続き	弁護士 司法書士	3年以内

※手続きの内容に関しては「5.不動産相続に必要な手続き」でそれぞれ解説しています。

手続きは多くの段階を専門家（弁護士・司法書士・税理士・行政書士）に依頼可能です。

なかでも司法書士は、不動産相続において「揉め事の解決」以外の幅広い分野をカバーしているうえ、弁護士よりも依頼費用が安価に済むことが多くなっているので強い味方です。

書類の入手と記入が必要になってくるのは、主に「相続税申告手続き」と「相続登記手続き」の段階で、以下で書類の内容と入手先についてチェックシートとして活用し易い一覧形式でまとめているので、参考ください。

1-1.相続税申告手続きに必要な書類

「相続税申告手続き」に必要になる主な書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【相続税申告手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

	相続税申告手続きに必要な主要書類	取得できる場所
被相続人・法定相続人に関わるもの	被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本	本籍地の市役所
	相続人全員の戸籍謄本
	被相続人の住民票の除票	各居住地の市役所
	相続人全員の住民票
	相続人全員の印鑑証明書
	法定相続情報一覧図	法務局 主な法定相続情報一覧図の様式及び記載例
遺産分割の内容に関わるもの	印鑑登録証明書	居住地の市役所
	遺産分割協議書の写し	司法書士依頼するか、相続人が作成
	遺言書の写し	所有
不動産に関わるもの	固定資産税評価証明書	市役所もしくは都税事務所
	登記事項証明書	法務局
	公図・地積測量図
	住宅地図	民間の地図プリントサービスを使用
＋税務署でもらう相続税の申告書

※上記は不動産相続を想定しています。相続する資産の種類によって、必要な書類があります。

相続税申告手続きは、8割以上の人が税理士に依頼していると言われています。
煩雑で難関な手続きになりますので、自信がないという方は依頼してみても良いかもしれません。報酬の目安は、遺産総額の0.5～1.0％です。

1-2.登記手続きに必要な書類

「登記手続き」に必要になる主な書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【登記手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

登記手続きに必要な主要書類	取得できる場所
被相続人の出生から死亡までの全ての戸籍謄本	本籍地の市役所
相続人全員の戸籍謄本
被相続人の住民票の除票	各居住地の市役所
相続人全員の印鑑証明書
不動産を相続する相続人の住民票
固定資産評価証明書	相続する不動産の所在地の市役所
登記申請書	司法書士に依頼するか、相続人が作成する（申請書様式：法務局）
遺産分割協議書	司法書士に依頼、相続人が作成

※必要なものは状況によって多少異なります。

2-1.市役所で入手できる不動産相続手続きに必要書類一覧

市役所で入手可能な書類について、登記手続き時、相続税申告時のそれぞれで必要な書類を分類しました。

【市役所で入手できる主要書類　登記手続き時・相続税申告時】

市役所で入手できる主要書類	登記手続き時に必要	相続税申告時に必要
戸籍謄本	〇	〇
住民票の除票	〇	〇
印鑑証明書	〇	〇
印鑑登録証明書	×	〇
住民票（マイナンバー入り）	〇	〇
固定資産税評価証明書	×	〇
固定資産評価証明書	〇	×

2-2.必要書類入手先住所・連絡先一覧（市役所）

【尼崎市役所】
〒660-8501
兵庫県尼崎市東七松町1丁目23番1号
電話：06-6375-5639（尼崎市コールセンター　）

HP：https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/

【伊丹市役所】
〒664-8503 兵庫県伊丹市千僧1-1
電話：072-783-1234(代表)

HP：https://www.city.itami.lg.jp/

【豊中市役所】
〒561-8501　大阪府豊中市中桜塚3丁目1番1号
電話：06-6858-5050（総合コールセンター）

HP：https://www.city.toyonaka.osaka.jp/shisetsu/shi/map.html

2-3.法務局で入手できる不動産相続手続きに必要書類一覧

法務局で入手可能な書類について、登記手続き時、相続税申告時のそれぞれで必要な書類を分類しました。

【法務局で入手できる主要書類　登記手続き時・相続税申告時】

法務局で入手できる主要書類	登記手続き時に必要	相続税申告時に必要
登記事項証明書	×	〇
登記申請書	〇	×
法定相続情報一覧図	×	〇
公図・地積測量図	×	〇

2-4.必要書類入手先住所・連絡先一覧（法務局）

【神戸地方法務局　尼崎支局】
〒660-0892
尼崎市東難波町四丁目18番36号
尼崎地方合同庁舎
電話：06-6482-7401
(登記手続案内及び国籍に関するご相談は予約制です。電話でのご予約をお願いします。)

HP：https://houmukyoku.moj.go.jp/kobe/table/shikyokutou/all/amagasaki.html

【神戸地方法務局　伊丹市局】
〒664-0881
伊丹市昆陽一丁目1番地12
電話：072-779-3451

HP：https://houmukyoku.moj.go.jp/kobe/table/shikyokutou/all/itami.html

【大阪法務局　池田出張所】
〒563-8567
池田市満寿美町９番２５号
電話：072-751-3342

HP：https://houmukyoku.moj.go.jp/osaka/table/shikyokutou/all/ikeda.html

3-1.尼崎市・伊丹市・豊中市で不動産相続を上手に進めるためのコツ3つを解説

・コツ1
「共有分割を出来る限り避ける」
共有分割は不動産を複数の相続人の共有名義にし、おのおのが法律上で決められた共有持分に則って所有権を持つ方法ですが、売却や賃貸活用の際には相続人全員の同意が必要になります。

この「全員の同意」を取り付ける事に手間取り、得られるはずの利益を得られなくなるケースが発生してしまう場合があります。

尼崎市・伊丹市・豊中市の不動産は資産価値が高いため売却・活用される場合が多いので特に気を付けたいポイントです。

・コツ２
「税理士や司法書士等を活用する」
相続には相続人・財産調査や相続登記、相続税申告など、複雑な手続きがたくさんあります。

ご自身ですることも出来ますが、資料集めは非常に困難で、もし間違いがあれば手続きが遅れて加算税が課されるなどのリスクも出てきます。そのため、スムーズな相続・売却には税理士や司法書士などの専門家を活用することが大切です。

手数料は数万円から、複雑な案件では数十万円ほどかかることもありますが、ご自身で書類集め等を全てするとなるとかなりの時間を掛けなければなりません。専門家に任せて空いた時間を、他の相続人との話し合いや相続不動産の処分方法の検討に費やすお客様の方が、スムーズに相続を完了できているように見受けられます。

・コツ３
「買取をしてくれる不動産会社を相談先に選ぶ」
尼崎市・伊丹市・豊中市は古くから栄えている地域なので、老朽化した物件が数多く存在しています。例えば空き家になってもう何年も人の手が入っていなかったなど、あまり状態がよくないこともあり得るでしょう。そうすると売却時にはなかなか売れにくいこともあります。

古い空き家を相続をする場合、あらかじめ買取をしてくれる不動産会社を相談先に選んでおくと安心です。
いつでも不動産会社に買い取ってもらって現金化出来るので、相続税納付に現金が足りなかったり、換価分割を行う事になったとしてもスムーズに対応できます。

3-2.尼崎市・伊丹市・豊中市の不動産売却相場の概況

不動産相続をした際には、処分や相続の仕方を検討するための土台として、まずは「幾らくらいで売れそうか」をざっくりイメージしておくことが大事です。

現在の3市における不動産売却相場は、種類別に大体以下のようになっています。（2023/5現在）

【尼崎･伊丹･豊中市の不動産売却相場　種類別】

	一戸建て	マンション	土地
尼崎市	仲介…… 3,481万円 買取…… 2,437万円	仲介…… 2,423万円 買取…… 1,696万円	仲介…… 4,804万円 買取…… 3,363万円
伊丹市	仲介…… 3,028万円 買取…… 2,119万円	仲介…… 2,687万円 買取…… 1,881万円	仲介…… 2,374万円 買取…… 1,662万円
豊中市	仲介…… 4,067万円 買取…… 2,847万円	仲介…… 3,238万円 買取…… 2,266万円	仲介…… 3,216万円 買取…… 2,251万円

最新の不動産売却相場について詳しく知りたい方はこちら

尼崎市の不動産売却相場：一戸建て、マンション、土地

伊丹市の不動産売却相場：一戸建て、マンション、土地

豊中市の不動産売却相場：一戸建て、マンション、土地

3-3.相続不動産の売却事例集

弊社の尼崎市・伊丹市・豊中市における、相続にまつわる不動産の売却事例を紹介いたします。周りの同じような境遇の方がどのように不動産相続を進められたのか、イメージする事ができます。

下記リンク先をご覧ください。

関連記事：尼崎市・伊丹市・豊中市の不動産売却事例　一覧

4-1.相続分の決まり方

誰が何をどれくらい相続するかの決まり方は、以下の様に大きく3つあります。

【相続分の決め方３つとその概要】

	概要
遺言書	遺言書がある場合、原則その内容に則って相続分を決める。
遺産分割協議	遺言書がない場合、法定相続人全員で財産の分割方法について協議し、相続分を決める。
法定相続分	法律で決まっている相続割合に則って相続分を決める。

法定相続人のうち配偶者が最も優遇され、「子またはその代襲相続人（孫）」、「直系尊属（父母）」、「兄弟姉妹またはその代襲相続人（甥・姪）」の順番で優遇されています。

また、法定相続分は、法律によって以下のように割合が定められています。

【法定相続分　割合一覧】

法定相続人	法定相続分
配偶者のみ	1
配偶者と子	1/2ずつ
配偶者と直系尊属（父母）	配偶者2/3、直系尊属1/3
配偶者と兄弟姉妹	配偶者3/4、兄弟姉妹1/4

4-2.不動産の分割方法

相続した不動産の分割方法には大きく４つあります。
財産の内容と、どのように分配したいかで取るべき方法が変わります。

【分割方法とその概要　向いているケース　一覧】

分割方法	概要	向いているケース
現物分割	相続した不動産をそのままの形で相続すること。相続人が複数いる場合は分筆する。	面積の広い土地を所有している場合。
代償分割	分割できない財産を取得した場合、そのほかの相続人に代償金を支払うこと。	分けにくい財産を平等に分けたい場合。
換価分割	相続した不動産を売却して得られた代金を、相続人間で分割する方法。	相続した不動産に住む予定がない場合。平等に分割したい場合。
共有	相続した不動産を相続人複数人の共有名義とする方法。	他の分割方法が取れない時に取る最後の手段になりがち。

4-3.不動産の相続税評価の方法

相続した不動産の相続税評価の方法は土地と建物とで異なります。

土地の場合は基本路線価方式で行いますが、例外的に路線価が設定されていない土地に限っては倍率方式を用います。

【不動産の評価方法とその概要】

評価方法	概要
土地（路線価方式）	道路に面する宅地1㎡あたりの価格で、これに土地の面積を掛ける。国税庁のHPで確認可能。 国税庁：https://www.rosenka.nta.go.jp/
土地（倍率方式）	路線価が設定されていない土地について、その土地の固定資産税評価額に定められた倍率を掛ける。国税庁のHPで確認可能。
建物	固定資産税評価額＝相続時の不動産評価額となるので分かり易い。 納税通知書で確認可能。

5-1.「できるだけ速やかに行っておくこと」

まず、相続手続きの根幹に関わる、以下4つの重要事項を最優先に手を付けましょう。これらが確定・進捗しないと、その先にある様々な手続きを進める事も出来なくなります。

1．遺言書の確認・検認

遺言書があれば、相続は原則その内容に沿って行われることになります。
遺言書の有・無、内容次第でその後の手続きの内容が大きく変わりますので、確認は一番初めに行いましょう。

遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があり、このうち公正証書遺言を除く2つについては、家庭裁判所で検認が必要です。検認をせずに遺言書を開封すると、5万円以下の過料が課されることがあります。

2．法定相続人の確認　（弁護士、司法書士等に依頼可能）

遺言書がなかった場合、被相続人が誕生してから死亡するまでの戸籍謄本を取得して親族関係にある人を全て洗い出すことにより、法定相続人を調査します。

こちらは弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税金面でサポートが受けたい場合は税理士にも依頼可能です。

3．相続財産調査（弁護士、司法書士等に依頼可能）

法定相続人の確認と併せて、被相続人の財産を調査します。
預貯金や不動産、有価証券等のプラスの財産に加え、住宅ローンなどの借金、未払いの税金なども全てを調べ上げます。

なお、相続財産に不動産があるかないかについては、市区町村から届く固定資産税の納税通知書を見ることで確かめられます。
依頼できる専門家については、法定相続人の確認と同じです。

4．遺産分割協議開始（もめている場合、弁護士に依頼できる）

複数の相続人がいる場合に発生する手続きです。

遺言書があれば原則その内容に従いますが、ない場合には相続人全員で遺産の分割方法を話し合う、遺産分割協議を行います。

この時、相続人間で揉め事が起きているような場合には、弁護士に間に立ってもらうことが出来ます。相続人の代理となってもらうことも可能です。

5-2.「相続を知った日から3ヵ月以内にする手続き」

5．限定承認、相続放棄の手続き（主に弁護士に依頼可能）

被相続人に借金などの負債が多い場合は、限定承認・相続放棄などの申述を家庭裁判所にすることになります。

これの申し立ては弁護士のみが代行することが出来ます。
書類作成のみなら司法書士にも可能です。また、どちらの方が税金面で得が大きいかといったことを聞きたい場合には、税理士にアドバイスをもらうことも出来ます。

5-3.「4ヵ月以内にする手続き」

6．準確定申告（税理士に依頼可能）

被相続人が個人事業主などで確定申告を必要とする所得があった場合、相続人が代わりにこれを行います。
また、限定承認の譲渡所得税があった場合にも必要になります。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

5-4.「10ヵ月以内にする手続き」

7．遺産分割協議書の作成（弁護士、司法書士等に依頼可能）

複数の相続人がいる場合に発生する手続きです。

遺産分割協議で決まった内容に従い、遺産分割協議書を作成します。

弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税理士でも対応してくれることがあります。

8．相続税申告（税理士に依頼可能）

相続財産の額が基礎控除を上回った場合のみ発生する手続きです。

相続税の申告・納付期限は相続開始を知った翌日から10ヵ月以内です。もし遅れたり納税額が足りなければ、延滞税や加算税が課されます。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

5-5.「1年以内にする手続き」

9．遺留分侵害額請求（弁護士に依頼可能）

遺留分とは、相続人の財産から遺留分権利者（配偶者・子供・直系尊属）が法律で取得を保証されている最低限の取り分のことを指します。

これはごく限られたケースでのみ必要になる手続きで、自分以外の相続人が、遺言や生前贈与によって自分の遺留分を侵害する額の遺産を得た場合、遺留分権利者が遺留分にあたる金額をその相手に請求することが出来るというものです。

こちらは弁護士のみに依頼可能です。

参照：裁判所　遺留分侵害額の請求調停

5-6.「3年以内にする手続き」

10．相続登記（司法書士に依頼可能）

相続遺産の中に不動産が含まれていた場合に必要な相続登記（名義変更）は、2024年4月1日を目処に義務化されます。またこれが終わらないと、物件の売却はできません。

こちらは、司法書士に依頼するのが一般的です。
期限は遺産分割協議が成立した日から3年以内です。

参照：法務局　知っていますか？相続登記の申請義務化について

6-1.不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧

相続にかかる主な税金・費用で、最も負担が重くなりがちなのが相続税です。
「相続した不動産の評価額」等、資産の状況により変化します。

【不動産相続にかかる主な税金・費用　一覧】

	概要	負担額の目安
相続税	財産が基礎控除を超える場合にのみかかる	財産の総額が、基礎控除＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）を超えなければかからない
登録免許税	相続登記（不動産の名義変更）にかかる税金	固定資産税評価額×0.4% ※例外的に2.0%の場合も
必要書類の取得費用	主に登記手続きに必要な書類を取得するための費用	登記手続きに必要な書類全てで最低3,000円程度～
司法書士手数料	登記手続きを司法書士に依頼した場合の手数料	大体5～10万円

6-2.不動産相続時に使える控除　一覧

基礎控除は無条件で使えます。それ以外で最も大きな効果を持つのが小規模宅地の特例です。
その他、控除の条件にご自身が当てはまるかどうかの判断は難しいため、税理士に依頼した方が確実でしょう。

【相続で使える控除と控除額の目安　一覧】

	概要	控除額目安
基礎控除	遺産の総額から無条件で差し引ける一定の非課税枠	3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）分が遺産総額から控除できる 参照：国税庁「相続税の計算」
小規模宅地等の特例	被相続人もしくは被相続人と生計を共にする親族の、居住・事業用に供されていた土地について、条件を満たすことで評価額より一定の割合を減額する制度	例えば、自宅として利用していた土地であれば、330㎡までの評価額が8割減額される 参照：国税庁「小規模宅地等の特例」
配偶者控除	配偶者が取得した相続遺産額のうち、1億6,000万円もしくは法定相続分に相当する額のより大きい金額までを非課税とする制度	配偶者の法定相続分は遺産総額の1/2なので、それと1億6,000万円のうち、より大きい金額まで非課税になる 参照：国税庁「配偶者の税額の軽減」
贈与税の基礎控除	暦年贈与の場合、年110万円までは贈与税が非課税になる	年110万円を超えないように贈与することで遺産総額を減らし、相続税対策をすることが出来る 参照：国税庁「贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）」
未成年控除	法定相続人が満18歳未満だった場合に、いくつかの条件を満たすことで、相続税から一定額が控除される	満18歳になるまでの年数1年につき10万円 参照：国税庁「未成年者の税額控除」
障碍者控除	相続人が85歳未満で、障害を持っていた場合に、いくつかの条件を満たすことで、相続税から一定額が控除される	該当者が満85歳になるまでの年数1年につき10万円 参照：国税庁「障碍者の税額控除」
相次相続控除	相続開始から10年以内に新たな相続が発生した場合、2度目の相続でかかる相続税額から一定額が控除される	前回の相続において課税された相続税額のうち、1年につき10%の割合で減額した額が、今回の相続でかかる相続税額から控除される 参照：国税庁「相次相続控除」
特定空き家の3,000万円特別控除	相続または遺贈により取得した、被相続人の居住用の家屋および敷地について、要件を満たすことで譲渡所得から一定額が控除される ※令和5年12月31日まで	要件を満たせば譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除される 参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

7-1.データから見た「親から遺産を相続する人」の分析

・「親から遺産を相続する人」の状況
NTTデータ経営研究所の調査によると、都市部居住の 50～60 代のうち、半数近くの人が出身地から 1 時間以上離れて暮らしていることが分かっており、親と別居している人の割合は6割を超えています。更に別居している方の6割以上が、親の資産状況を把握できていません。

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

この結果から、親と別居し、親の資産の把握も相続に関する相談もしていないという人が6割近くを占めていることが分かります。

つまり相続が実際に発生してから急遽対応を迫られる、準備不足で相続手続きに挑むケースがかなり発生しているものと推測されます。

・「親から遺産を相続する人」の情報収集方法
ブランディングテクノロジーの調査によると、相続の情報収集の手段で最も多く使われているものはインターネットでした。
その次に知人への相談が多く、一定数士業からの紹介もあるようです。

参照：BrandingTechnology

・まとめ
親が亡くなってから初めて「資産状況の把握」というスタート地点から相続手続きを進める事になり、慌ててインターネットで相談先を探す方がかなりいらっしゃると言えます。

相続財産に不動産があるのなら、相続に強い地元の不動産屋さんに相談するのもお勧めです。士業と連携しているところも多いので、相続についてトータルでサポートを受ける仕組みを作る窓口になってくれる場合もあります。