【尼崎市・伊丹市・豊中市】不動産売却マニュアル　高く売るためのポイントと基礎知識

1-1.査定して不動産の市場価値を把握する

不動産売却を成功させるためには、まず自身の不動産の現在の市場価値を理解することが必要です。

尼崎市・伊丹市・豊中市の不動産市場は、地域の特性や都市開発の進行状況により、価値が大きく変動することがありうるため、さまざまな情報を集め、市場価値を適切に評価しましょう。
さらに地元の不動産会社などのプロに査定依頼することで、より正確な価値を把握することが可能です。

1-2.初期段階で必要になる書類の準備

不動産売却には段階を経るごとに様々な書類が必要となりますが、まずは下記の3件の書類を確認してみましょう。
物件の法的な状況を明らかにするなど、査定をより正確に行い、売却完了までスムーズに進めるために必要な準備です。

登記識別情報は法務局で入手可能で、その他は基本的にご自身で所有している場合がほとんどです。

2-1.尼崎市・伊丹市・豊中市での不動産会社選びの基準

2-1-1.「地域密着型で地元に精通している不動産会社を選ぶ」

＜理由＞
地域の「特性」を正確に理解していることは、より正確な売却プランを検討することにつながります。
例えば、「豊中市なら落ち着いた雰囲気を求めるファミリー層」が、「尼崎市なら便利さと住みやすい町柄を求める方」がより多く転入してきているという実績があるように、各エリアにはそれぞれ特性があります。

そのような特性を理解することで、「誰に」どう売るべきか適切な売却プランを設計できるようになります。

＜見分け方＞
これは、まず何よりも地元で実績があるかどうかです。ホームページ等で売却事例が掲載されているかを確認すればわかります。
次に、一度軽く相談してみて、売却戦略を具体的に聞いてみて下さい。地域特性に対する知識に基づいた戦略を聞くことができれば、大丈夫でしょう。

2-1-2.「公正かつ現実的な査定をしてくれる不動産会社を選ぶ」

＜理由＞
公正かつ現実的な査定をしてくれる不動産会社を選ぶことも大切です。
その土地や物件の状況から、坪単価の相場などはある程度決まっているので、ご自身でもインターネットなどで簡単に相場を確認することは可能です。

しかし、実際の査定・売却価格はその物件の立地や築年数等の条件で変化します。

実は「売れない物件」が発生するのは、物件の実際の価値に見合った価格がついていない（高い値段で売りに出してしまう）ことによるケースが多いのです。
実際に売れない価格で売りに出しても、それは最高価格とは言えません。物件の実際の価値に見合ったぎりぎりの価格が、実際の最高価格になります。そのギリギリを見極めてくれる不動産屋さんを選ぶべきです。

＜見分け方＞
これは実際に査定を依頼してみなければわからないポイントです。
査定は大概無料ですのでいくつか依頼し、一番高い査定価格の会社ではなく、一番根拠がしっかりしている会社を見極めましょう。
しっかり根拠をもって査定してくれているという事は、どの価格がギリギリなのか理解しているという事です。

2-1-3.「買主のネットワークを広く持っている不動産会社を選ぶ」

＜理由＞
買主候補が多ければ、その分より良い価格で売れる可能性が上がるからです。
売れにくいと言われる築古物件でも、納得の価格を目指すことができるかもしれません。

＜見分け方＞
しっかり買主に向けた広告を打っているか、買主を抱えた他の不動産屋さんや投資家との連携をしっかりとっている会社か、といった点を見極めたいところです。
これは実績を見る事である程度判別可能です。ホームページ等で実績を掲載している会社であれば、語れるくらいの数をこなしていると言えるので、何かしらの買主ネットワークを抱えているのだと判断してよいでしょう。

3-1.査定金額に影響する「物件」の特徴

不動産査定の際は物件の物件の広さ、間取り、築年数、建物の状態などが考慮されます。

3-2.査定金額に影響する「特性」の内容

尼崎市・伊丹市・豊中市では、特に地域特性が査定額に大きく影響します。
例えば、立地条件（交通の便利さ、近くの公共施設、学区）や、その地域の人口動向や住んでいる人の年齢層などが査定額を左右する要素となります。

3-3.尼崎市・伊丹市・豊中市の相場動向

売却価格設定は、不動産会社の査定をただうのみにするのではなく、買い手の視点も柔軟に織り込みながら事前に戦略を立て、自身の最低価格を明確にすることが重要です。

最低価格を明確にするには、地域の不動産市場相場とその動向について最低限の情報を知る必要があります。

現在の尼崎市・伊丹市・豊中市の不動産市場相場は以下の表の通りです。（2023/9現在）

【尼崎市・伊丹市・豊中市の不動産の売却相場　種類別】

	一戸建て	マンション	土地
尼崎市	仲介…… 3,888万円 買取…… 2,722万円	仲介…… 2,208万円 買取…… 1,546万円	仲介…… 3,051万円 買取…… 2,136万円
伊丹市	仲介…… 3,070万円 買取…… 2,149万円	仲介…… 2,577万円 買取…… 1,804万円	仲介…… 2,473万円 買取…… 1,731万円
豊中市	仲介…… 3,947万円 買取…… 2,763万円	仲介…… 3,975万円 買取…… 2,783万円	仲介…… 3,234万円 買取…… 2,264万円

最新の不動産売却相場について詳しく知りたい方はこちら

尼崎市の不動産売却相場：一戸建て、マンション、土地

伊丹市の不動産売却相場：一戸建て、マンション、土地

豊中市の不動産売却相場：一戸建て、マンション、土地

これら実際の価格に加え、リアルタイムの市場動向も考慮する必要があります。
以下で解説します。
・「尼崎市」の不動産売却相場の動向
尼崎市の地価は全域でおおむね上昇傾向です。特に阪神尼崎駅、武庫之荘、阪急塚口駅の周辺は人気エリアですので需要が見込めます。
そのほか、2023年4月から新築マンションの売り出しが始まる南塚口町と、昨年駅前広場の大幅リニューアルを終えた出屋敷でも上昇傾向がみられます。

また、昨年11月に、阪急神戸線武庫之荘駅〜西宮北口駅間に新駅設置が決定し、開業は10年後の2032年が見込まれています。そのため、まめに動向を追っていれば、地価が高まったときに売ることも可能でしょう。

なお、戸建て、マンション共に2,500万円程度の価格帯の物件がよく売れています。土地は規模や駅からの徒歩分数にもよりますが、例として駅徒歩10～15分で広さ150㎡程度の物件に、3,500万円程度の値がついています。

【2023年版】尼崎市 不動産売却相場動向と今後の需要予測　総合

・「伊丹市」の不動産売却相場の動向
伊丹市の地価は現在全域において上昇傾向です。特に、北河原は2023年4月現在、過去見られた事がない位の上昇を見せています。
また、中央・西台でも新しい保育園のオープンが予定されていることなどから、地価が上昇しています。

阪急伊丹線の伊丹駅・新伊丹駅なども人気の傾向です。

30～34 歳の伊丹市への転入増加の背景と持ち家率を考慮しても、住宅購入の需要は安定してあると考えられます。価格帯としては、物件種別に関わらず2,500万円程度がよく売れている傾向です。

【2023年版】伊丹市 不動産売却相場動向と今後の需要予測　総合

・「豊中市」の不動産売却相場の動向
豊中市の地価は現在全域において上昇傾向です。特に寺内と、2023年末に開業が見込まれている箕面船場阪大前駅周辺で高い上昇を見せています。
また新千里や千里中央駅の他、大阪モノレール沿線の蛍池駅、少路駅も人気があります。

ファミリー層の購入が多いため、マンションなら70㎡以上、戸建てなら110㎡程度の規模が売れやすい傾向にあり、価格帯としては戸建てが4,000万円程度、土地とマンションが3,000万円程度に買い手がつきやすい傾向です。

【2023年版】豊中市 不動産売却相場動向と今後の需要予測　総合

以上のように、各エリアの情報をもとに、適正な売却価格を設定することで、物件が適切な期間で売却され、適切な利益を得ることが可能となります。

4-1.不動産売却手続きの流れと、具体的にやるべき事

ここでは手続きの内容と期間、自分がやるべき事について、実際の売却手続きの一般的な流れに沿って説明します。

不動産売却は以下のような流れに沿って行われます。
かかる期間はトータルで、短くて約4か月、長くて1年程度です。

【図　不動産売却の流れ】

〈売却の流れとかかる期間〉

1. 不動産会社に査定を依頼する
2. 媒介契約を締結※ここまで1～2週間
3. 売却活動開始
4. 買主と売買契約締結※ここまで3～6ヵ月
5. 決済・引き渡し※2週間～1ヵ月
6. 確定申告※翌年

1.不動産会社に査定を依頼する

〈売主様がすること〉

売主様のご希望に出来る限り沿いつつ、約1週間で公正な価格を算出致します。

2.媒介契約を締結

〈売主様がすること〉

査定価格にご満足いただけましたら、ご契約となります。
必要書類に関しては、本人確認書類を含めご自身でご用意いただくものと、市役所・法務局で取り寄せていただくものがあります。

査定の依頼を頂いてから契約の締結まで、およそ1～2週間ほどかかる傾向です。

3.売却活動開始

〈売主様がすること〉

不動産会社が用意する物件状況報告書と付帯設備表に記入し、業者ネットワークに売主様の物件の情報を流して、より好条件の買い手が見つかるようにしてもらいます。

居住しながら売却をする場合には、売主が内覧の対応をします。
その際水回りを重点的にクリーニングしていると好印象です。自分でしても、ハウスクリーニングを利用してもよいでしょう。

4.買主と売買契約締結

〈売主様がすること〉

買主から買い付けの申し込みが入ったら、不動産会社と一緒に重要事項説明書と売買契約書について「間違いがないか」「記入が漏れているところはないか」の確認をします。

そのあと、改めて買主と買主側の不動産会社とも立ち会いのもと、もう一度重要事項説明の読み合わせを行い、問題がなければ売買契約書の締結を行います。
売却活動開始から売買契約締結までは、大体3～6ヵ月程度かかります。

なお、この際、手付金として仲介手数料の半金を払う場合もあります。

5.決済・引き渡し

〈売主様がすること〉

全て手続きが終わったら、買主に鍵と書類の引き渡しをします。
決済・引き渡しには2週間～1ヵ月程度かかります。

6.確定申告

〈売主様がすること〉

確定申告は売却の翌年、2月中旬から3月中旬の間に行います。

書類をそろえたら税務署にて手続きをします。複雑な手続きになるため、税理士に依頼してもよいでしょう。

4-2.「媒介（仲介）契約」か「買取」の選び方

不動産売却手続きの過程で、初期に発生する最も重要な意思決定は不動産会社との契約の選び方です。

不動産売却の契約には大きく2種類あります。
価格重視なら「媒介（仲介）」、スピード重視なら「買取」を選びましょう。
価格重視なら「仲介」、スピード重視なら「買取」を選びましょう。

【不動産売却の方法2種類】

	仲介（媒介）	買取
売る相手	個人もしくは法人	不動産会社
仲介手数料	かかる	かからない
売れる価格	相場価格で売れやすい	相場価格の約7割程度になる
選び方	出来るだけ高く売りたい時 より条件の良い買主を選びたい時	早急に現金化したい時 周りの人に知られずに売りたい時

4-3.「媒介（仲介）契約」の種類の選び方

多くの人が「媒介（仲介）契約」を選びますが、自分のスタンスに合わせて中身を選択する事になります。

「媒介（仲介）契約」は大きく3種類に分かれます。

• 自分で売却を主導し、複数の不動産会社とやり取りできる方「一般媒介契約」
• 売りにくい物件を売りたい方は「専属専任媒介契約」
• どちらを選ぶべきか分からない方はその中間の「専任媒介契約」

がおすすめです。

※レインズとは、全国の不動産業者が加盟する、不動産情報の提供・検索システムです。

特に「専属専任媒介」は一社独占で任せる分、不動産屋さんが頑張って動いてくれる可能性が高まりますが、不動産屋さんの質次第で大きく結果が変わってきますので、よく吟味してから契約締結してください。

5-1.不動産売却にかかる税金・費用

不動産売却にかかる税金・費用はいくつかありますが、利益が出た場合にのみかかる「譲渡所得税・復興所得税・住民税」が最も重い負担になりがちです。

税率に関しては、復興特別所得税以外は2種類の税率が設定されており、長期保有した物件の売却は税金が安くなるように設定されています。

「長期譲渡の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているものを譲渡・売却する
（親が所有していた期間も含む）
「短期譲渡の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下のものを譲渡・売却する
（親が所有していた期間も含む）

【譲渡所得税、復興特別所得税、住民税の税率まとめ】

税金の内訳	短期譲渡所得	長期譲渡所得
譲渡所得税	30％	15％
住民税	9％	5％
復興特別所得税	2.1％	2.1％

引用：国税庁　短期譲渡所得の税額の計算
国税庁　No.3208 長期譲渡所得の税額の計算

5-2.控除・税率の特例

ここでは一般的に使われる控除・税率の特例について例をあげます。地域・時期で変わるので、実際に税務所のホームページ等で確認する事をお勧めします。

相続した空き家で使えるものも併せて、使いやすい順に並べて紹介いたします。

【不動産を売却した時に使える控除・特例】

	概要
居住用財産の3,000万円控除	マイホームを売った場合、要件を満たせば所有期間の長短に関わりなく譲渡所得から最高3,000万円までを控除するというもの。 参考：国税庁No.3302 マイホームを売ったときの特例
10年超えの居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例	マイホームを売った場合で、かつその保有期間が10年を超えていた場合、軽減税率が適用されるというもの。 参考：国税庁No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
特定空き家の3,000万円特別控除 ※令和9年12月31日まで	相続または遺贈により取得した被相続人の居住用の家屋および敷地について、要件を満たせば譲渡所得の金額から最高3,000万円までを控除するというもの。 参考：国税庁No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

特にマイホームを売る場合は、手厚い控除・特例が設定されていて優位です。

6-1.市役所で入手できる不動産売却＆確定申告時の必要書類一覧

市役所で入手可能な書類について、売却時と売却後の確定申告時にそれぞれで必要な書類を分類しました。

【市役所で入手できる主要書類　売却時・売却後の確定申告時】

市役所で入手できる主要書類	売却時に必要	売却後の確定申告時に必要
印鑑証明書	〇	×
住民票（マイナンバー入り）	〇	〇
固定資産税評価証明書	〇	×
建築確認済証・検査済証	〇	×

6-2.必要書類入手先住所・連絡先一覧（市役所）

【尼崎市役所】

〒660-8501
兵庫県尼崎市東七松町1丁目23番1号
電話：06-6375-5639（尼崎市コールセンター　）

HP：https://www.city.amagasaki.hyogo.jp/

【伊丹市役所】

〒664-8503 兵庫県伊丹市千僧1-1
電話：072-783-1234(代表)

HP：https://www.city.itami.lg.jp/

【豊中市役所】

〒561-8501　大阪府豊中市中桜塚3丁目1番1号
電話：06-6858-5050（総合コールセンター）

HP：https://www.city.toyonaka.osaka.jp/shisetsu/shi/map.html

6-3.法務局で入手できる不動産売却＆確定申告時の必要書類一覧

法務局で入手可能な書類について、売却時と売却後の確定申告時にそれぞれで必要な書類を分類しました。

【法務局で入手できる主要書類　売却時・売却後の確定申告時】

法務局で入手できる主要書類	売却時に必要	売却後の確定申告時に必要
登記事項証明書	×	〇
公図・地積測量図	△ ※求められる場合もある	×
登記識別情報	〇	×
土地測量図	〇	×
抵当権など抹消書類	〇	×

6-4.必要書類入手先住所・連絡先一覧（法務局）

【神戸地方法務局　尼崎支局】

〒660-0892
尼崎市東難波町四丁目18番36号
尼崎地方合同庁舎
電話：06-6482-7401
(登記手続案内及び国籍に関するご相談は予約制です。電話でのご予約をお願いします。)

HP：https://houmukyoku.moj.go.jp/kobe/table/shikyokutou/all/amagasaki.html

【神戸地方法務局　伊丹市局】

〒664-0881
伊丹市昆陽一丁目1番地12
電話：072-779-3451

HP：https://houmukyoku.moj.go.jp/kobe/table/shikyokutou/all/itami.html

【大阪法務局　池田出張所】

〒563-8567
池田市満寿美町９番２５号
電話：072-751-3342

HP：https://houmukyoku.moj.go.jp/osaka/table/shikyokutou/all/ikeda.html

6-5.税務署で入手できる確定申告時の必要書類

税務署で入手できる、売却後の確定申告時に必要な書類は以下になります。

• 確定申告書B様式（譲渡所得が出た場合に必要）
• 確定申告書第三表（分離課税用の申告書）
• 譲渡所得の内訳書
• 不動産購入時の売買契約書のコピー
• 取得費用の領収書コピー
• 不動産売却時の売買契約書のコピー
• 譲渡費用の領収書コピー

6-6.必要書類入手先住所・連絡先一覧（税務署）

【尼崎税務署】

〒660-8544
尼崎市西難波町1丁目8番1号
電話：06-6416-1381（自動音声でご案内します）
税務署へ申告・納付相談でお越しになる場合は、事前に予約が必要です（PDF/558KB）

HP：https://www.nta.go.jp/about/organization/osaka/location/hyogo/amagasaki/index.htm

【伊丹税務署】

〒664-8505
伊丹市千僧（せんぞ）1丁目47番地3
電話：072-779-6121（自動音声でご案内します）
税務署へ申告・納付相談でお越しになる場合は、事前が予約が必要です（PDF/558KB）

HP：https://www.nta.go.jp/about/organization/osaka/location/hyogo/itami/index.htm

【豊能税務署】

〒563-8688
池田市城南2丁目1番8号
電話：072-751-2441（自動音声でご案内します）
税務署へ申告・納付相談でお越しになる場合は、事前に予約が必要です（PDF/558KB）

HP：https://www.nta.go.jp/about/organization/osaka/location/osaka/toyono/index.htm

参考.不動産売却事例集

尼崎市・伊丹市・豊中市における、相続・離婚にまつわる不動産の売却事例を紹介いたします。

詳しくはこちら：尼崎市・伊丹市・豊中市の不動産売却事例　一覧